12/02/2019

Como e por que apostar nos investimentos imobiliários?

Já pensou sobre o que significa investir? De forma simples, é usar o seu dinheiro para conseguir ganhar mais dinheiro. Essa definição, para alguns, pode parecer estranha, já que costumamos associar rendimentos ao trabalho, e o dinheiro ao pagamento de contas. É aí que entram em cena os investimentos imobiliários.

A modalidade já tem uma vertente bastante conhecida pelos brasileiros (aluguel, compra e venda de imóveis) e outra que vem conquistando adeptos, como os consórcios imobiliários.

A questão é que ambas são aplicações que representam uma aposta mais segura e sem tantos riscos para o seu dinheiro. Além disso, são uma resposta óbvia quando o assunto é aumentar o patrimônio e obter retorno sobre os valores investidos, principalmente em médio e longo prazo.

Quer saber por que se dedicar aos investimentos imobiliários, bem como descobrir como investir nesse mercado pode ser uma boa alternativa para você melhorar a sua qualidade de vida e planejar o seu futuro? Continue a leitura do artigo!

Como funcionam os investimentos imobiliários?

O investimento imobiliário pode ser feito de maneiras diferentes, dependendo do seu perfil de investidor e recursos disponíveis. Em nosso artigo abordaremos a administração de uma carteira de imóveis, ou seja, comprar para revender ou alugar e, assim, obter o seu lucro. Há quem se especialize em adquirir propriedades na planta para revender depois de prontos, quem se dedica às reformas ou construção para valorizar, quem opta pelo aluguel (temporada ou mensal) como fonte de renda fixa. Existem, ainda, os que escolhem tipos de imóveis ou localizações com maiores chances de valorização.

O importante, nestes casos é saber como começar, encontrando formas de planejar a compra dos imóveis ou terrenos sem contrair dívidas, tomar empréstimos e evitando ao máximo o pagamento de juros, no caso dos parcelamentos.

Por que investir em imóveis?

Se investir é fazer o seu dinheiro trabalhar por você, é preciso considerá-lo como uma proposta de emprego. Salário, benefícios, ambiente e chances de crescimento costumam ser os fatores primordiais. Afinal, ninguém quer pagar para trabalhar, certo?

No caso dos imóveis, a medição do seu retorno leva em consideração fatores parecidos para ser atraente. O salário é a composição dos valores investidos frente aos índices de valorização. Os benefícios são as oportunidades que ele oferece (ter uma casa para passar as férias, rendimentos com locação). O ambiente é a localização (bairros ou locais valorizados ou com grandes chances de crescimento). E as chances para crescimento são os lucros e as oportunidades para outros investimentos (a partir do conhecimento e dos lucros).

Preparamos uma lista mostrando os principais pontos dos investimentos no mercado imobiliário que você deve conferir na hora de escolher a aplicação ideal para seus recursos.

Valorização

Quando bem escolhidos, os imóveis representam uma aplicação rentável em médio e longo prazo. Vamos tomar como exemplo uma cidade de veraneio. Você adquire um terreno por um preço atraente e resolve construir uma residência para passar as férias com a família.

Depois de alguns anos, a secretaria de turismo da região resolve investir nas capacidades do local, atraindo cada vez mais a atenção e aumentando o número de visitantes.

O terreno construído, em si, já apresentou uma valorização. Mas agora você tem a possibilidade de investir no aluguel do local para outros turistas, por meio de diárias, nos períodos em que ela já estaria vazia. Ou, ainda, aproveitar o interesse e a valorização para repassá-la com lucro.

É lógico que isso demanda paciência e visão de futuro, porém, quem consegue visualizar as boas oportunidades de mercado é capaz de aproveitar plantando as suas sementes para colher os frutos adiante.

Segurança

Há quem considere o investimento em bens menos duráveis como uma alternativa interessante, como obras de arte e joias, e quem ache atraente os ganhos rápidos e exponenciais com o mercado de ações. Porém, em ambos os casos, o risco é maior.

No primeiro caso, as perdas podem ser resultado de furto, roubo ou, ainda, de avarias. Para ilustrar nosso ponto de vista, basta pensar que um quadro pode sofrer rasgos e a tinta pode desbotar.

Já o mercado de ações pode ser imprevisível para quem não tem o conhecimento ou não acompanha o dia a dia dos investimentos. Um acontecimento, uma fala de um empresário ou político é capaz de alavancar — ou derrubar — os preços em apenas algumas horas.

Por essas razões, os imóveis são uma maneira de aplicar recursos e minimizar as chances de perda. Salvo situações extremas, é muito difícil que um bem imóvel sofra deterioração repentina que impeça o seu uso ou repasse. Da mesma forma, roubos e furtos são praticamente impossíveis e, em casos extremos, é possível contar com a lei para solicitar o despejo e reaver a unidade tomada.

Aluguel, uso próprio ou renda extra?

O dinheiro gasto com a locação de um imóvel — comercial ou residencial — costuma ser considerado por alguns como um valor perdido para o locatário, já que não apresenta outro benefício que não o da moradia/ponto comercial.

Além de pagar o proprietário pelo uso, o locatário tem uma série de obrigações para com o imóvel, como a manutenção da estrutura básica e o pagamento de taxas e impostos, como contas, condomínio e IPTU. Além disso, em muitos casos, o locador exige a contratação de um seguro-fiança ou depósito-caução, um peso a mais no orçamento.

No caso das férias acontece algo parecido, seja na contratação de serviços na rede hoteleira local ou da locação por temporada. O dinheiro é repassado aos proprietários apenas para a utilização eventual. E dependendendo da época ou destino, paga-se caro por isso.

Que tal inverter o jogo a seu favor? Ter imóveis significa poupar em recursos que seriam perdidos na locação. Pode parecer pouco em termos mensais, mas dependendo do valor pago, é possível revertê-lo na participação de um consórcio para adquirir outras propriedades.

E por que não lucrar com eles? Uma alternativa para a renda extra, seus imóveis podem ser alugados para outras pessoas ou empresas, em negociações mensais ou por temporada.

Quem adquire um imóvel para alugar tem a proteção de índices de correção anual que garantem a revisão dos valores (IGP-M, IPCA), garantindo o crescimento do patrimônio e o poder de compra frente à inflação e às variações do próprio mercado.

Retorno do investimento

A aplicação em imóveis pode não ter alta liquidez quando comparada a outras formas de investimento, como as ações. Porém costuma apresentar bons índices de retorno na hora de negociar.

A venda de um imóvel, desde que feito de acordo com os preços praticados no mercado onde está localizado, é uma alternativa rentável e segura para negociações. É possível, inclusive, oferecê-lo para troca por outras oportunidades que apresentem vantagens para você, auxiliando no crescimento e na valorização do patrimônio pessoal ou familiar.

Um exemplo: você pode negociar uma casa ou apartamento em troca de uma quantidade de terrenos, que poderão ser loteados, revendidos, ou construídos, de acordo com seus desejos e recursos disponíveis. Assim fica difícil sair perdendo.

Diversificação

Comprar um imóvel não significa, necessariamente, comprar uma casa. É possível aplicar em diferentes oportunidades no mercado, de acordo com os recursos disponíveis no momento e de acordo com as previsões de retorno. É possível se planejar para adquirir uma sala comercial, uma loja, um terreno, que podem ser negociados como for mais vantajoso.

E o melhor é que existem opções para planejar a compra de bens imóveis sem juros e com um parcelamento que não compromete de forma significativa a sua renda. Os consórcios, por exemplo, são uma alternativa interessante. Ao integrar um grupo você paga as mensalidades e, quando for sorteado, pode adquirir o bem de acordo com os parâmetros estabelecidos. Ou seja: investe com o próprio dinheiro, sem pegar emprestado com o banco. Voltaremos ao assunto adiante.

Terceirização da administração

Investir em imóveis tem suas vantagens. Contudo, dependendo da sua carteira de bens — quantidade, localização, tipo de negociação — pode ser complicado administrar tudo sozinho. Além da burocracia envolvida nos processos (financiamento, compra, venda, locação), outras preocupações da rotina devem ser consideradas (inadimplência, impostos, reformas, taxas) por quem deseja participar desse mercado.

A solução pode ser mais simples do que se imagina. Basta contratar o serviço de empresas especializadas na administração de imóveis. Muitas trabalham com um percentual sobre cada negociação, o que significa que você não precisa arcar com um custo extra, que pode ser repassado ao locatário/comprador.

Há quem considere o valor uma perda nos rendimentos, porém a tranquilidade oferecida ao terceirizar esse serviço tende a compensar, fazendo parte do seu retorno como investidor: fazer seu dinheiro trabalhar enquanto você curte a vida.

Outra orientação é contratar um contador, principalmente na época de fazer as declarações de Imposto de Renda. Eles já sabem a maneira correta de preenchimento dos dados e só precisam saber quais as negociações feitas por você durante o ano-base.

Investimentos imobiliários na prática: como fazer?

Teoria devidamente explicada e entendida? Vantagens listadas? Hora de saber como começar a sua carteira de investimentos imobiliários e projetar um futuro melhor. Preparamos, a seguir, uma lista de dicas e práticas com o objetivo de fazer com que você reconheça as melhores oportunidades para seu perfil de investidor e de acordo com o que deseja alcançar.

Estabeleça objetivos

Quando você vai planejar as férias, precisa definir seu destino e o cronograma, ou não consegue comprar as passagens, fazer as reservas e, muito menos, descobrir informações necessárias para curtir o local da melhor forma.

Isso também acontece com os seus investimentos. É fundamental definir os dados para investir, como valores (que estão ligados ao seu planejamento financeiro), prazo estimado de retorno, índices esperados e riscos que está disposto a correr. Pode parecer, à primeira vista, trabalhoso, mas o planejamento vale a pena. Ele vai ajudá-lo a compreender — principalmente durante as turbulências — que os esforços empreendidos são meios para a conquista de um objetivo, algo pelo qual vale a pena lutar.

Se essa é a sua primeira vez, uma boa ideia é conversar com pessoas no seu círculo social e instituições financeiras para estabelecer bases sólidas para seu projeto. Pode ser a compra do primeiro imóvel, fazer um consórcio ou testar a aquisição de cotas no próximo shopping da sua cidade.

Planeje-se financeiramente

Um dos mantras do mundo dos investimentos é: primeiro se organize e depois invista. O que isso quer dizer? Que não adianta começar a comprar imóveis, participar de consórcios, quando você não tem domínio sobre a sua realidade financeira.

Caso você tenha dívidas, restrições de crédito ou, ainda, falta de controle sobre ganhos e gastos, o primeiro passo deve ser a organização pessoal. Comece analisando, durante um mês, as entradas e saídas de dinheiro. Você pode usar um aplicativo ou a boa e velha planilha para ajudá-lo na tarefa.

Seja sincero com você mesmo, perceba em que tem gastado mais do que deveria, incluindo o cartão de crédito. Coloque as contas em dia, estabeleça tetos de gastos para alimentação, combustível, diversão e todas as outras categorias que façam parte da sua realidade. Crie um fundo de emergências e — quando possível — uma poupança para a realização dos sonhos e vontades (viagens, casamento, troca de veículo).

Tudo certo? É o momento de descobrir quais são os cortes possíveis a fim de ter dinheiro para investir. O ideal é promover pequenas mudanças aos poucos, integrando-as à rotina. Controle a vontade de abandonar o plano, é normal querer desistir quando somos apresentados a algo novo.

Assim que conseguir um valor livre e constante na sua conta, você está preparado para se tornar um investidor.

Analise o mercado

Já tem a casa própria, e a ideia de uma carteira de imóveis parece uma proposta interessante para aumentar a renda? Adquira propriedades para locação. É possível investir em pontos comerciais, imóveis residenciais, terrenos, galpões e outros tipos.

Defina locais estratégicos para concentrar sua busca. Alguns exemplos: uma loja em um local movimentado e já dedicado ao comércio, uma casa em local tranquilo para famílias com filhos pequenos, uma quitinete perto de um centro universitário.

Observe quais são os potenciais da sua cidade e como você pode aproveitá-los para encontrar imóveis atraentes para a maior parcela de interessados. Cidade turística? Turistas. Área com universidades? Estudantes. Bairro com muitas opções de entretenimento? Jovens casais. Enfim, preste atenção aos fatores que influenciam diretamente sobre o preço e o interesse: proximidade a mercados, fácil acesso aos meios de transporte público e às vias de circulação, índices de segurança e infraestrutura do imóvel (no caso de áreas construídas).

Calcule o valor do aluguel de acordo com as práticas de mercado, mas não esqueça do seu lucro frente aos gastos (parcelamento, reformas, documentação). Conte com uma imobiliária de confiança para fazer a administração de forma simplificada, incluindo cuidados como contrato, fiador (seguro-fiança) e recebimento do aluguel.

Diversifique as negociações

Existe um ditado popular que faz sentido para investidores, principalmente os de perfil mais tradicional ou conservador: jamais coloque todos os seus ovos em apenas uma cesta. O que isto quer dizer? Que pode ser mais vantajoso diversificar as suas operações no que diz respeito aos investimentos imobiliários.

São muitas as negociações possíveis: aluguel mensal, aluguel por temporada, aluguel comercial, compra, venda, permuta, loteamento,arrendamento, construção e reforma são os principais. Para encontrar a receita perfeita considere o seu estilo de vida, os tipos de imóveis na sua carteira e os índices de retorno.

Informe-se sobre os riscos

Nenhum investimento está livre de riscos, pois o seu retorno está atrelado ao futuro (a curto, médio ou longo prazo). Ou seja: sempre existe o risco de que as previsões não se concretizem, de que as coisas não aconteçam conforme o planejado.

Imagine comprar uma loja no futuro shopping — ainda na planta — da sua região. O plano seria revendê-la quando a procura pelo local aumentar, pois todas as outras unidades já foram vendidas. A sua expectativa pode ser frustrada caso o interesse esteja abaixo do esperado (sobram lojas e faltam interessados).

A pesquisa antes de fechar negócio é, portanto, fundamental. Ter uma empresa parceira para te ajudar na seleção de oportunidades, ou um grupo de investidores para trocar ideias, são opções para evitar problemas na hora de aplicar seu dinheiro.

Em alguns casos é possível se precaver. Os seguros residenciais, por exemplo, são uma forma de resguardar seu investimento em casos extremos. A proteção contratada e os valores variam de acordo com a corretora e os adicionais escolhidos ficam por conta do contratante.

Outro risco é o de inadimplência nos casos de locação ou venda. O seguro-fiança é uma modalidade interessante para o primeiro caso, mas no segundo pode ser um pouco mais complicado, principalmente quando não há intermediação de uma imobiliária ou consultoria jurídica.

Fique atento aos custos

Praticamente todas as transações de negócios envolvem custos e com os investimentos imobiliários não é diferente.

Antes de adquirir um imóvel fique atento a alguns dados para não perder dinheiro. O primeiro são os valores de mercado do bem e suas tendências para o futuro. Um apartamento na planta localizado em um bairro com altos índices de desenvolvimento tende a valorizar depois que ele fica pronto e você lucra com a revenda.

Só que é preciso pensar que, caso ele não seja vendido ou alugado no momento em que a construção for liberada para os moradores, você terá de arcar com todos os valores referentes ao apartamento, mesmo que ele fique vazio. Quanto maior o tempo de imóvel vazio, mais dinheiro perdido. E se você tiver feito a compra parcelada, ainda terá de arcar com as prestações mensais.

Outra preocupação diz respeito ao Imposto de Renda. Não deixe de conferir como os seus investimentos se encaixam na particularidades para o recolhimento de tributos e isenções, evitando problemas com a Receita Federal. Pode ser mais interessante contratar um contador que esteja a par dos seus negócios para na hora do preenchimento e envio da declaração.

Os procedimentos de locação também não estão isentos de custos. Quem prefere terceirizar a administração terá parte do valor do aluguel repassado para a imobiliária, uma taxa que fica em torno dos 6% (vale pesquisar antes de fechar negócio).

Já para as vendas, a taxa do corretor ou da imobiliária é um pouco maior: são 10% do valor de venda. Cartório, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e outras são de responsabilidade do comprador. Quando existem dívidas envolvendo o imóvel negociado, o vendedor é responsável pela sua quitação. Em alguns casos é possível negociar o abatimento das dívidas no valor de venda. Ou seja: o comprador se compromete em saldar o que existe em aberto, abatendo o saldo do total pago ao antigo proprietário.

Pesquise os consórcios

O consórcio imobiliário é uma modalidade interessante para quem deseja apostar no mercado para aumentar o patrimônio. Simples e seguro, ele permite a aquisição sem juros e com um parcelamento  que se adéqua à sua realidade financeira, a partir de uma ampla variedade de planos com diferentes parcelamentos.

Ela é a opção ideal para quem, como você, não tem pressa para ter o dinheiro na mão, já que o objetivo não é ter uma casa própria, mas bens para negociar. Caso apareça alguma oportunidade, você pode antecipar sua carta de crédito oferecendo lances na assembleia.

Ao ser contemplado, o consorciado tem acesso a uma carta de crédito — cujo valor é atualizado anualmente a partir das variações de mercado — que funciona como uma compra à vista. Na prática, isto significa que você compra parcelado, mas consegue negociar benefícios de quem paga o valor integral.

Outro ponto que vale ser citado é que até 10% do crédito pode ser usado para despesas, como impostos, taxas e registros.

E então, pronto para começar sua carreira de investidor? Esperamos que este guia tenha ajudado você a se informar sobre o assunto, possibilitando a escolha do melhor caminho para a sua realidade.

Na dúvida, o melhor é iniciar seus investimentos imobiliários aos poucos, ampliando e diversificando sua carteira quando aumentar sua confiança. Uma dica: nunca ceda ao desespero ou à ansiedade. Eles serão seus maiores inimigos na busca pela melhoria nos rendimentos, na sua vida e para alcançar seus objetivos.

Que tal ter acesso a outros artigos, guias e materiais? Afinal, conhecimento é poder e é uma ferramenta essencial para crescer! Não deixe de assinar a nossa newsletter.

 

,